（报告出品方/作者：光大证券，何缅南）1、精品化战略，多元化布局远洋服务（6677.HK）是远洋集团（3377.HK）间接控股的物业子公司，于 1999 年成立。2020 年 12 月 17 日，远洋服务在香港联合交易所主板挂牌上市。 根据中国指数研究院，按 2020 年综合实力计，远洋服务荣膺「2021 中国物业 服务百强企业」第 12 位、「2021 中国特色物业服务领先企业 — 高端商写」、 「2021 中国商业物业管理优秀企业」及「2021 中国住宅物业管理优秀企业」等 多项荣誉。远洋服务专注于中高端物业领域，为各业态的资产增值、资产保值进行保驾护航。 公司拥有超 20 年高端商写管理经验，通过整合物业管理和商业运营的团队及资 源，构筑商业运营核心竞争力，打造全价值链服务能力，形成商管一体的轻资产 业务模式，塑造具有远洋服务特质和内涵的商管品牌。1.1、 公司发展历程1997 年，随着中远酒店的成立，公司开始着手为商写物业（如办公楼宇）提供 物业管理相关服务；1999 年，远洋亿家成立，开始着手为远洋在北京开发的住 宅物业提供物业管理服务；2005 年，远洋亿家自中国住房和城乡建设部获得一 级物业管理资质；2011 年，远洋亿家已扩展至环渤海地区、华东、华中及华南 等中国其他地区；2016 年至 2018 年，远洋亿家的股份在全国中小企业股份转 让系统上市；2018 年，按整体实力计，远洋亿家在中国指数研究院评选的中国 物业服务百强企业中排名第 14 名；2020 年，远洋服务控股有限公司即远洋亿家 物业在香港联合交易所主板挂牌上市。1.2、 公司股权架构及管理层远洋服务的最终控股公司为远洋集团，间接持股比例为 67.57%；远洋集团的股 东为中国人寿保险与大家保险集团，分别持股 29.59%和 29.58%，股东实力雄 厚。远洋集团地产开发业务及背后大股东的资源优势为公司内生增长提供坚实基 础， 同时有利于寻找和自身业务及战略高度契合的项目，快速做大区域密度， 并通过项目资源整合、打通信息系统和运营管理体系实现规模效应。公司高层管理人员深耕物业管理行业，在企业管治、业务发展及管理、房地产开 发运营、产品营造管理、物业投融资等方面具有丰富经验。崔洪杰先生、朱葛颖 女士在远洋集团及其子公司担任重要职务 20 余年，对行业发展和趋势有着深刻 的理解，有助于公司把握市场机遇并优化战略规划。公司的非执行董事包括经济 学、法学资深教授、会计师事务所合伙人，在会计、财务咨询与法律咨询方面拥 有丰富经验，能为公司的发展提供充分可靠指引。针对核心人员，公司建立了核心人员中长期激励机制，对于核心人员通过期权、 股权、超额利润分享等方式进行激励，构建核心人员与公司发展“共享、共担” 共同体。2、业务板块以及服务体系2.1、三大业务板块远洋服务是一家综合性物业管理服务提供商，广泛覆盖中国一二线城市，专注于 提供中高端物业服务。自成立以来，公司主抓渠道建设，打破信息瓶颈，推行高 目标导向的拓展激励机制，通过开展专项指导持续提升、强化市场拓展能力。对 外借助远洋集团及主要股东的合作优势，加速规模扩张，持续拓展多元业态。公 司的业务主要分为三大板块：物业管理服务、非业主增值服务、社区增值服务。物业管理服务公司为业主、住户以及物业开发商提供一系列物业管理服务，包括秩序维护、清 洁、绿化、园艺及维修保养服务。公司的物业管理组合涵盖住宅物业及非住宅物 业，包括商写物业（如写字楼、商场及酒店）、公共及其他物业（如医院、公共 服务设施、政府大楼及学校）。非业主增值服务1）交付前服务：为开发商提供定制化、情景化的交付前服务方案，主要包括物 业单位的清洁、秩序维护、维修保养、停车场管理、礼宾等全方位服务; 2）咨询服务：在物业开发的前期就物业的整体规划及协调相关预售活动向物业 开发商提供咨询服务，并就访客接待、客户咨询、餐饮、物流调度、清洁及维修 保养等服务以及物业管理礼仪及法律法规知识等方面提供培训，有力助推开发商 的预售活动; 3）物业工程服务：涵盖地产售后维保修、物业工程、园林绿化养护、园艺设计 养护、整修及翻新、住宅社区和非住宅物业的维修及保养等。社区增值服务1）社区资产增值服务：主要包括停车场管理服务、能源管理服务以及社区空间 营运服务; 2）社区生活服务：主要包括新房拎包入住、家政和清洁、家用电器及设备的维 修保养、团购、餐饮等服务; 3）物业经纪服务：主要包括提供房产咨询、房屋转让及租赁、车位租售服务， 解决业主闲置资产的处置需求。（报告来源：未来智库）2.2、 三大维度科技赋能，服务平台全面升级2020 年是远洋服务全面实现大数据平台和服务平台突破性升级的一年。截至 2020 年底，全业务报表系统、电子人力资源管理系统、用友 NC 财务核算系统 （NCC 系统）、智能家居系统、社区资源管理系统和缴费智能系统等陆续正式 上线运行，助力远洋服务从经营、社区、业务三大维度进行科技赋能。远洋服务社区资源管理系统：实现了收费资源在线管理、在线预定、在线签约、 在线支付、在线续费等功能。 物业缴费智能 POS 系统：实现了多场景（微信、App、POS、分享二维码、短 信通知等）缴费的支持，通过亿家生活统一订单系统，缴费流水实时进入收费系 统，自动核销，自动对账；提高了客服收缴、财务对账的工作效率。智能家居系统：业主通过智能家居 App 可随时随地了解住宅灯光、空调、新风、 窗帘、门禁、温度等相关情况并进行管理与控制通过情景管理可批量管理室内智 能家电，方便业主快捷舒心管理。 报表系统：从经营、财务、增值等管理维度进行赋能，为企业提供经营数据分析 平台和服务管理平台。远洋服务通过科技赋能，在经营方面搭建各类数字化系统，例如客户关系管理系 统、财务管理系统、工程管理系统等；在社区方面，通过对在管物业的整体运营 状况进行大数据分析，发现客户需求及行为方式，以便更好地制定日后的服务程 序及业务策略，提升社区业主体验；在业务方面，通过构建多元化智能服务平台， 例如“亿管家”、“亿家生活”、“亿装修”、“亿空间”以及电子楼宇自动化 系统，可在业主、住户、客户及业务合作伙伴之间实现智能化物业生态圈。2021 年 8 月 27 日，远洋服务与北京智能建筑科技有限公司共同投资组建的北 京应维科技服务有限公司在北京举办揭牌仪式。根据公司战略发展方向，合资公 司应维科技将充分发挥双方各自优势，整合云计算、AI、大数据、AIOT（物联 网）等方面的能力及 C2B 优势，实现多元化业态服务平台的全新升级，以开启 智慧驱动美好生活，高效应对各项诉求。远洋服务将引入应维科技核心技术，实 现多元化业务矩阵，提升战略协同效应，持续推动智慧服务平台建设，全面提升 远洋服务核心竞争力。3、营收稳定增长，增值服务持续发力从营业收入和归母净利润来看，2017-2020 年，公司营收从12.1亿元增加至20.2 亿元，三年复合增长率 18.6%；归母净利润从 1.0 亿元增加至 2.6 亿元，三年复 合增长率 37.5%。公司营收及归母净利润保持持续增长，且归母净利润增速持 续高于营收增速，经营能力较为优异。 2021 年中期公司录得营业收入 13.8 亿元，同比增长 53.2%，录得归母净利润 2.6 亿元，同比大幅提升 73.3%，实现跨越式增长。结构不断优化助力远洋服务盈利能力的提升公司逐渐将发展重点转移至高利润率的社区增值服务，围绕业主日常生活，不断 拓宽增值服务边界，对接客户需求，深挖可经营资源，全面提升项目效益。 2017-2021H1，物业管理服务板块营收占比自 68.4%下降至 53.8%；非业主增 值服务板块营收占比自 16.9%增长至 19.4%；社区增值服务板块营收占比自 14.7%提升至 26.8%。2020 年，物业管理服务、非业主增值服务、社区增值服务的毛利分别为 2.4 亿 元、0.7 亿元、2.0 亿元；同比增速分别为 43.5%、9.0%、39.5%；2017-2020 三年复合增速分别为 24.1%、26.6%、30.3%；毛利率方面，2017-2021H1 整 体毛利率自 20.7%提高至 31.87%。2020 年物业管理服务、非业主增值服务、 社区增值服务三大板块毛利率分别为 17.9%、20.2%、62.4%。社区增值服务的 毛利率水平始终维持在 50%以上，为远洋服务整体盈利能力的提升注入强劲活 力。3.1、 基础物业管理服务从合约面积和在管面积来看，公司管理面积规模高质量增长。2017-2020 年，公 司合约面积从 0.36 亿平米增加至 0.71 亿平米，三年复合增长率约为 25.4%；在管面积从 0.29 亿平米增加至 0.45 亿平米，三年复合增长率约为 15.8%。公司 合约/在管面积覆盖倍数持续保持高位，截至 2021H1，合约面积是在管面积的 1.43 倍，可以有力保障公司未来物业管理服务板块的收入增长。3.1.1、聚焦一二线城市，构建优质优价体系远洋服务的历史可追溯至 1997 年，起初专注于远洋集团控股有限公司（母公司） 所开发的物业。自彼时起，公司的地理覆盖范围已囊括京津冀区域及环渤海区域。 2011 年，公司已扩展至华东、华中及华南等中国其他区域（主要集中在中国一 二线城市）。截至 2021 年 6 月 30 日，公司总合约建筑面积达 8260 万平，遍及中国 24 个省、 自治区及直辖市的 72 个城市，同时在管物业项目已达 281 个，总在管建筑面积 达 5780 万平，包括 202 个住宅社区及 79 个非住宅物业。远洋服务的物业管理 服务涉及多种物业类型，包括住宅社区、商写物业（如写字楼、商场）、公共及 其他物业（如医院、学校、政府大楼及公共服务设施）。远洋服务坚持全面精准的布局战略。首先，聚焦核心区域，持续深耕京津冀区域 和环渤海区域，紧密协同远洋集团开发主业，继续充分发挥母公司物业一二线城 市占比高的优势；其次，积极拓展华东区域和华南区域，坚持深耕核心高价值城 市，持续提升规模效应和市场拓展能力；最后，战略布局华中及华西区域，通过 “内生+外拓+收并购”方式逐步在新市场扎稳脚跟。聚焦一二线城市，持续巩固高品质优势公司的在管面积按区域拆分来看，截至 2021H1，公司京津冀地区、环渤海地区、 华东地区、华南地区和华中及华西地区的在管面积分别为 1771 万平米、1666 万平米、822 万平米、830 万平米、691 万平米，占比分别为 30.6%、28.8%、 14.2%、14.4%、12.0%。远洋服务区域布局集中在一二线核心城市，在管建筑 面积中，一二线城市占比达到 92%，为公司发挥规模优势、优化服务品质提供 了良好的基础。公司物业管理服务收入按业态拆分来看，2021H1，物业管理服务收入 7.4 亿元， 其中住宅业态收入 4.9 亿元，占比 66.1%；非住宅业务中，商写、公建及其他业 态收入分别为 2.1 亿元、4609 万元，分别占比 27.7%、6.2%。 根据公司招股说明书披露，截至 2020H1，住宅业务和商写业务的平均物业管理 费分别为 2.6 元/月/平方米、17.3 元/月/平方米。商写板块的收费水平远高于住 宅板块，公司持续深耕于高端商写，有效促进了盈利水平的提升。3.1.2、持续加码外拓实现多元扩张自上市以来，远洋服务不断完善市场化外拓能力和管理体系，深化市场项目拓展 激励机制。2021H1，公司新增外拓合约建筑面积 1090 万平。同时公司与远洋 资本达成合作意向，为远洋资本旗下的物流仓储园区与数据中心提供定制化物业 管理服务，进一步提升公司多元化业态服务能力。将公司物业管理服务在管建筑面积按来源拆分，截至 2021 年 6 月 30 日，来自 远洋集团及合营联营企业、外拓的在管面积分别为 3916 万平米、1863 万平米。 2017-2021H1，来源于外拓项目的在管建筑面积占比由 13.45%增加至 32.24%， 一直处于稳定上升状态。为实现业务的快速扩张，充分发挥协同效应，远洋服务在上市前共发生 41 起收 购。公司通过对地方物业公司的收购，快速扩大了业务版图，巩固公司在一二线 城市的规模优势。在上市前对杭州新时代、远洋南通、山东联泰和长沙相成的并 购，提高了公司在杭州、南通、山东、长沙等地的项目密度。3.1.3、母公司知名度高，大股东资源丰富远洋集团控股有限公司（远洋集团）成立于 1993 年，并于 2007 年 9 月在香港 联合交易所主板上市。公司以“建筑健康和社会价值的创造者”为战略愿景，致 力于成为以投资开发为主业，发展开发相关新业务的综合型实业公司。主营业务 包括住宅开发、不动产开发运营、物业服务及建筑建造全产业链服务，协同业务 包括房地产金融、养老服务、物流地产、数据地产等。2018 年，远洋集团签约销售额首次突破 1,000 亿人民币，同比增长 55%，实现 了高速增长。2020 年远洋集团签约销售额创下新高，实现收入 1,310 亿元。2020 年公司收入增幅低于上年，主要原因为新冠肺炎疫情及“房住不炒”、“三道红 线”、银行集中信贷管理等政策的影响。2020 年全年的签约销售面积上升约 11% 至 7,063,500 平方米，平均销售价格（除车位）同比下降 4%至每平方米人民币 20,800 元，显著高于行业平均水平，体现了公司深耕中高端的特色发展路径。2020 年，远洋集团在北京、环渤海、华东、华南、华中及华西的销售额占比分 别为 21%、13%、29%、16%、14%、7%；其中北京销售规模达到 388.8 亿元， 平均售价 27300 人民币/平方米。展望未来，远洋集团将继续贯彻落实“南移西 拓”的战略布局，维持均衡搭配的项目组合，降低个别城市市场波动的风险。（报告来源：未来智库）截至 2021 年上半年，远洋集团共有 1,729 万平方米已竣工楼面可供出售，共有 发展中物业（在建面积）1,941 万平方米， 用作日后发展之物业（待开发面积） 557 万平方米，另有 3,796 万平方米的土地储备面积。集团拥有足够的销售资源 及可交付的楼面面积以满足远洋服务未来的增长。 根据远洋集团 2021 年发展规划，公司 2021 年全口径销售目标为 1,500 亿元。 2021 年上半年，远洋集团已实现销售额约 524 亿元，实现销售面积约 283 万平 方米,分别较上年同期增长 25%、30%。截至 2021H1，远洋集团土地储备充足，可售资源分布密度均衡。2021 年上半 年，集团及其合营企业和联营公司购入 25 幅土地及 9 个成熟项目，包括 16 个 住宅开发项目、17 个物流项目及 1 个数据中心项目 。公司在北京与环渤海区域 发展势头强劲，区域可售面积分别为 843 万平方米、1,383 万平方米；土地储备 分别达到 985 万平方米、1,062 万平方米，占比分别为 26%、28%。2021 年 6 月 14 日，远洋服务与远洋集团签订商业运营服务总协议，为远洋集 团及其关联公司持有的商场、写字楼提供商业运营服务，并成立商业资产管理平 台，以轻资产模式外拓输出商业运营服务。商业资产管理平台的成立有利于公司 打通各个业态的客户资源，真正实现商业物业、写字楼和住宅的客户流量共享， 同时为公司打造新的增长极。不仅是远洋集团，还有多家主要股东为公司提供了丰富的项目资源，包括远洋资 本、中国人寿、大家保险等。其中远洋集团旗下的高端养老品牌“椿萱茂”深耕 养老行业十余年，为远洋服务进军社区养老服务提供有力支持。3.2、 多元化增值业务3.2.1、非业主增值服务远洋服务注重多元业态对外拓展和服务能力的提升，以实现业态、空间和角色的 突破。远洋服务于 2015 年成立平台公司亿洋楼宇，主要布局设施设备运维，属 于科技推广与应用服务业。其拥有团队成员三千余人，其中中高级工程师共 180 人；拥有六年外拓经验，与中国建筑、泰康集团、北控集团成为战略合作伙伴。 业态上，成功拓展协和医院及 301 医院和国家级博物馆等；空间上，与北京智 能建筑成立合资公司，布局智慧城市，升级数字空间；角色上，布局建筑能源管 理服务，全面管理建筑碳排放。亿洋楼宇为远洋服务的非业主增值服务，特别是 物业工程服务，提供了充分的增长动力。2020 年，公司非业主增值服务营收达到 3.7 亿元，较 2019 年稍有下降，主要是 因为 2020 年上半年的疫情影响客户运营情况，导致部分物业开发项目的建设、 销售和营销活动及交付有所延迟，致使营收下降 1.3%。将该板块的营收细化拆 分来看，交付前服务、物业工程服务和咨询服务的营收占比分别为 53.7%、30.4% 和 15.9%，物业工程服务板块营收占比有明显增长。3.2.2、社区增值服务远洋服务的社区增值服务聚焦于社区资产增值服务、社区生活服务、物业经纪服 务三大业务板块，通过推进服务数据化、产品化、精细化建设，持续保证高质量 客户服务。其中社区生活服务通过线上线下联动、整合社区资源，实现高速增长。 2020 年，公司社区增值服务营收达 3.2 亿元，同比增长 33.2%，2017-2020 三 年复合增速为 19.7%。2021 年上半年，公司社区增值板块营收达到 3.7 亿元， 超过 2020 年全年的营收水平。未来该板块也会作为公司发展重心持续发力。 将该板块营收按具体业务拆分来看，2021H1，社区资产增值、社区生活服务、 物业经纪的占比分别为 49.3%、22.5%、28.1%。社区资产增值服务的占比逐年 减小，公司战略重心正在向利润率更高的社区生活服务与物业经纪服务转移。4、盈利预测营收预测：我们的预测基于以下关键假设： 1、母公司远洋集团及联营合营企业 稳定交付物业管理项目，公司总在管面积同比增速保持在 15%左右。2、保持外 拓竞争力，第三方合约面积占比 40%左右。3、新冠疫情得到有效控制，社区增 值服务和非业主增值服务正常开展和扩张。分业务来看：物业管理服务板块 2020 年营收增速为 9.8%，对应在管面积同比增速 12.1%； 2021H1 该板块营收同比增长 15.0%，由于公司外拓能力显著增强，预计公司 2021 年全年在管面积同比增长超过 20.0%，全年营收增速约 15.0%；预测该板 块 2021-2023 营收增速为 15.0%、14.0%、13.0%。非业主增值服务板块受疫情影响 2020 年营收增速为-1.3%；但值得注意的是， 当年物业工程服务营收由上年同期的 6120 万元逆势增加 82.4%至 1.1 亿元（该 业务 2021H1 仍维持高增长，同比+312.4%达到 1.1 亿元，与 2020 全年相当， 占板块营收 41.7%）。2021H1，非业主增值板块营收同比增长 73.9%。我们认 为，在当前行业价值链重心逐渐由前端开发转向后端存量管理的背景下，售后维 修保养市场空间较大，预计物业工程服务收入占比将持续提升。在物业工程服务 有力拉动以及疫情得到良好控制情况下，我们预计 2021-2023 板块营收增速为 45%、35%、30%。社区增值服务板块为公司战略发展重心，该板块通过不断深挖社区需求，实现快 速扩张。2021H1 社区增值服务收入实现跨越式增长，同比增长 265.5%；除了 2020H1 受疫情影响基数较低的原因以外，主要因公司厘清赛道，聚焦经纪、社 区生活、美居、空间资源四大主力业务，优化体系与系统，着力提升业务团队服 务水平；预计疫情得到有效控制下居民对于增值服务的需求逐渐释放，社区增值 服务有望进一步成为公司营收主要增长点。2021 年全年来看，由于 2020H2 基 数逐渐走高，我们预计该板块全年营收增速为 135%。预测该板块 2021-2023 营收增速为 135%、80%、65%。毛利和毛利率预测：公司物业管理聚焦一二线城市，专注于提供中高端物业服务， 在京津冀、环渤海地区具有规模优势，保证公司整体毛利率处于行业内较高水平； 在收入结构不断优化升级，高毛利率的社区增值服务收入占比不断提升情况下， 2020 年整体毛利率达到 25.27%，预计公司整体毛利率仍具备稳定提升空间。 具体拆分板块来看：物业管理服务板块为公司战略发展板块，2020 年毛利率为 17.89%，主要因为 地方政府减免社会保险供款以及实施成本控制措施，令销售成本下降；2021 年 地方政府社保减免逐步退出，预计毛利率将小幅下行，预测该板块 2021-2023 毛利率为 17.5%、17.3%、17.0%。非业主增值服务板块 2020 年毛利率为 20.2%，考虑到 2021 年下半年起新房销 售逐渐走弱，竣工增速回落，导致非业主增值服务中交付前服务收入占比降低， 毛利率较低的物业工程服务收入占比增加，在此趋势下我们预计 2021 年板块毛 利率将小幅下行；预测该板块 2021-2023 毛利率为 20.0%、18.0%、17.5%。社区增值服务板块 2020 年毛利率为 62.4%，2021H1 社区增值服务迎来跨越式 增长，但考虑社区增值服务板块仍处在快速扩张阶段，前期投入较大，实现精细 化运营和管理仍需一定时间，2021H1 毛利率下降至 50.17%，我们预测该板块 2021-2023 年毛利率为 50.0%、48.0%、47.0%。综上，我们预测公司 2021-2023 年营业收入分别为 28.2 亿元、38.1 亿元、51.3 亿元，营收增速分别为 39.21%、35.39%、34.45%。2021-2023 年毛利分别为 7.5 亿元、10.8 亿元、15.4 亿元，毛利率分别为 26.55%、28.20%、30.00%。（本文仅供参考，不代表我们的任何投资建议。如需使用相关信息，请参阅报告原文。）精选报告来源：【未来智库】。未来智库 – 官方网站